Le Bail Rural à Long Terme

Tout le monde y gagne

Je suis jeune agriculteur et je souhaite m'agrandir. Je dois choisir entre acheter des terres et moderniser mon exploitation. Avez-vous un conseil à me donner ?

Le poids du foncier est un vrai problème, et pas seulement pour les jeunes agriculteurs. Comme dans toute entreprise, l'exploitant agricole doit faire des choix.

A côté du faire valoir direct, la location est une alternative pour celui qui veut consacrer ses efforts aux investissements productifs. L'inconvénient de la location est son caractère provisoire.

Mais la loi a prévu un type de location offrant une grande stabilité à l'exploitant tout en offrant des contreparties au propriétaire : il s'agit du bail à long terme.

Il en existe trois sortes :
- il peut être conclu pour une durée minimale de 18 ans qui se renouvelle par période de neuf ans ;
- il y a également le bail de 25 ans au moins, appelé "bail à long préavis" qui peut contenir une clause de renouvellement par tacite reconduction ;
- enfin, il y a le "bail de carrière", d'une durée minimum de 25 ans et qui se termine à la fin de l'année culturale au cours de laquelle le preneur atteint l'âge de la retraite.

Mais la durée particulièrement longue de ce type de bail va certainement me coûter très cher et être très contraignante. Qu'en est-il ?

Non, car la loi a voulu favoriser le bail à long terme et elle propose de fortes incitations fiscales au propriétaire.

Bien entendu, le prix du fermage sera supérieur à celui d'un bail ordinaire, mais dans une faible proportion.

L'acte qui sera rédigé par le Notaire sera publié aux hypothèques, moyennant un régime fiscal de faveur, et donc des frais réduits pour le locataire, car il sera exonéré de taxe de publicité foncière.

Vous voyez que si le bail à long terme a des avantages, on peut dire qu'il vous les fait peu payer, ce qui est assez rare !

Ayant 68 ans, je suis propriétaire de terres agricoles que je donne en location. J'ai entendu parler du bail à long terme qui me donnerait un avantage fiscal en cas de donation à mes enfants. Est-ce vrai ?

Le bail rural à long terme présente de nombreux avantages.

D'une durée minimum de 18 ans, il offre au locataire et au propriétaire une grande stabilité, puisqu'il peut même durer jusqu'à la retraite du locataire.

Pour inciter les propriétaires, la loi permet de fixer un fermage supérieur à celui du bail ordinaire.

Mais surtout, vous pourrez faire la donation de ces biens à vos enfants avec une exonération supplémentaire. Les droits de donation ne sont calculés que sur un quart de la valeur des biens donnés jusqu'à 76.000 € et sur la moitié au-delà de cette limite.

Ensuite, sont appliqués les abattements ordinaires (150.000 € par enfant réévalué chaque année).

Exemple 1 : sans bail à long terme Valeur des biens donnés Abattement (enfant) Part taxable Droits dus

300.000 € 150.000 € 150.000 € 28.300 €

Exemple 2 : avec bail à long terme Valeur des biens donnés Exonération : - jusqu'à 76.000 €, seul 1/4 est pris en compte - au delà, seule 1/2 est pris en compte Total pris en compte Abattement (enfant) Droits dus

300.000 € 19.000 € 112.000 € 131.000 € 150.000 € Néant

Aucun droit à payer, et même un abattement résiduel de 19.000 € utilisable sur une autre donation !

Vous pouvez recommencer l'opération avec les mêmes exonérations tous les six ans.

Renseignez-vous auprès de votre Notaire sans attendre. Des réductions complémentaires peuvent vous être accordées.

Une dernière précision si les locataires sont vos enfants, leur conjoint, un de leurs descendants ou si le locataire est une société contrôlée par une de ces personnes, il faudra attendre deux ans entre le bail et la donation.

J'ai bien compris pour la donation, mais le bail à long terme offre-t-il des avantages en cas de succession ?

L'intérêt que présente le bail à long terme pour la stabilité des exploitations agricoles a conduit les pouvoirs publics a faire de gros efforts pour le favoriser.

En plus des avantages fiscaux accordés au propriétaire qui fait la donation de tout ou partie de ses biens agricoles, les successions n'ont pas été oubliées. En effet, il se peut qu'un propriétaire décède accidentellement avant d'avoir eu le temps d'organiser la transmission de son patrimoine dans les meilleures conditions.

Dans ce cas et pour ne pas pénaliser ses héritiers, une exonération comparable à la donation est accordée : à concurrence des 3/4 de la valeur des biens loués à long terme jusqu'à 76.000 € et de moitié au-delà de cette limite.

Aucun délai n'est exigé entre le bail et le décès dans le cas où le locataire est héritier.

Evidemment, il n'aura pas été possible de bénéficier des réductions supplémentaires accordées aux donations, mais l'économie par rapport au bail ordinaire sera tout de même très importante.

C'est pourquoi, même si vous ne souhaitez pas transmettre vos biens maintenant par donation, le bail à long terme permettra une économie substantielle de droits de succession pour vos héritiers.

Soumis à l'impôt de solidarité sur la fortune, mon patrimoine est surtout composé de terres agricoles. Un ami m'a dit que le bail rural à long terme permet une exonération d'ISF. Est-ce exact ?

Tout à fait. Afin d'encourager les propriétaires fonciers à consentir aux exploitants des baux de longue durée, la loi accorde deux sortes d'exonération au titre de l'impôt sur la fortune pour les biens loués par bail à long terme.

La première exonération est totale. Les conditions à remplir sont les suivantes : le bail doit être rédigé conformément au Code rural et être d'une durée minimum de 18 ans, ensuite il doit être consenti à votre conjoint, à vos ascendants ou descendants ou à vos frères ou sœurs, et enfin les biens doivent être utilisés par le locataire dans l'exercice de sa profession principale.

Si toutes ces conditions sont remplies, les biens loués sont considérés comme des biens professionnels et donc totalement exclus de l'assiette de l'impôt sur la fortune.

La seconde exonération est partielle. Elle concerne les baux à long terme rédigés conformément au Code rural, d'une durée minimale de 18 ans, mais qui ne remplissent pas les conditions particulières pour bénéficier de l'exonération totale.

En outre, le bail ne doit pas priver le preneur de la faculté de céder le bail à ses descendants.

L'exonération porte sur les 3/4 de la valeur totale des biens loués (quel que soit le nombre de baux) jusqu'à 76.000 € et elle porte sur la moitié au-delà de cette limite.

N'hésitez pas en parler à votre Notaire. Son concours est indispensable. Il connaît la loi et étudiera, avec vous, tous aspects d'une telle opération : juridiques, familiaux, financiers et fiscaux.