Le Bail Rural � Long Terme

Tout le monde y gagne

Je suis jeune agriculteur et je souhaite m'agrandir. Je dois choisir entre acheter des terres et moderniser mon exploitation. Avez-vous un conseil � me donner ?

Le poids du foncier est un vrai probl�me, et pas seulement pour les jeunes agriculteurs. Comme dans toute entreprise, l'exploitant agricole doit faire des choix.

A c�t� du faire valoir direct, la location est une alternative pour celui qui veut consacrer ses efforts aux investissements productifs. L'inconv�nient de la location est son caract�re provisoire.

Mais la loi a pr�vu un type de location offrant une grande stabilit� � l'exploitant tout en offrant des contreparties au propri�taire : il s'agit du bail � long terme.

Il en existe trois sortes :
- il peut �tre conclu pour une dur�e minimale de 18 ans qui se renouvelle par p�riode de neuf ans ;
- il y a �galement le bail de 25 ans au moins, appel� "bail � long pr�avis" qui peut contenir une clause de renouvellement par tacite reconduction ;
- enfin, il y a le "bail de carri�re", d'une dur�e minimum de 25 ans et qui se termine � la fin de l'ann�e culturale au cours de laquelle le preneur atteint l'�ge de la retraite.

Mais la dur�e particuli�rement longue de ce type de bail va certainement me co�ter tr�s cher et �tre tr�s contraignante. Qu'en est-il ?

Non, car la loi a voulu favoriser le bail � long terme et elle propose de fortes incitations fiscales au propri�taire.

Bien entendu, le prix du fermage sera sup�rieur � celui d'un bail ordinaire, mais dans une faible proportion.

L'acte qui sera r�dig� par le Notaire sera publi� aux hypoth�ques, moyennant un r�gime fiscal de faveur, et donc des frais r�duits pour le locataire, car il sera exon�r� de taxe de publicit� fonci�re.

Vous voyez que si le bail � long terme a des avantages, on peut dire qu'il vous les fait peu payer, ce qui est assez rare !

Ayant 68 ans, je suis propri�taire de terres agricoles que je donne en location. J'ai entendu parler du bail � long terme qui me donnerait un avantage fiscal en cas de donation � mes enfants. Est-ce vrai ?

Le bail rural � long terme pr�sente de nombreux avantages.

D'une dur�e minimum de 18 ans, il offre au locataire et au propri�taire une grande stabilit�, puisqu'il peut m�me durer jusqu'� la retraite du locataire.

Pour inciter les propri�taires, la loi permet de fixer un fermage sup�rieur � celui du bail ordinaire.

Mais surtout, vous pourrez faire la donation de ces biens � vos enfants avec une exon�ration suppl�mentaire. Les droits de donation ne sont calcul�s que sur un quart de la valeur des biens donn�s jusqu'� 76.000 � et sur la moiti� au-del� de cette limite.

Ensuite, sont appliqu�s les abattements ordinaires (150.000 � par enfant r��valu� chaque ann�e).

Exemple 1 : sans bail � long terme Valeur des biens donn�s Abattement (enfant) Part taxable Droits dus

300.000 � 150.000 � 150.000 � 28.300 �

Exemple 2 : avec bail � long terme Valeur des biens donn�s Exon�ration : - jusqu'� 76.000 �, seul 1/4 est pris en compte - au del�, seule 1/2 est pris en compte Total pris en compte Abattement (enfant) Droits dus

300.000 � 19.000 � 112.000 � 131.000 � 150.000 � N�ant

Aucun droit � payer, et m�me un abattement r�siduel de 19.000 � utilisable sur une autre donation !

Vous pouvez recommencer l'op�ration avec les m�mes exon�rations tous les six ans.

Renseignez-vous aupr�s de votre Notaire sans attendre. Des r�ductions compl�mentaires peuvent vous �tre accord�es.

Une derni�re pr�cision si les locataires sont vos enfants, leur conjoint, un de leurs descendants ou si le locataire est une soci�t� contr�l�e par une de ces personnes, il faudra attendre deux ans entre le bail et la donation.

J'ai bien compris pour la donation, mais le bail � long terme offre-t-il des avantages en cas de succession ?

L'int�r�t que pr�sente le bail � long terme pour la stabilit� des exploitations agricoles a conduit les pouvoirs publics a faire de gros efforts pour le favoriser.

En plus des avantages fiscaux accord�s au propri�taire qui fait la donation de tout ou partie de ses biens agricoles, les successions n'ont pas �t� oubli�es. En effet, il se peut qu'un propri�taire d�c�de accidentellement avant d'avoir eu le temps d'organiser la transmission de son patrimoine dans les meilleures conditions.

Dans ce cas et pour ne pas p�naliser ses h�ritiers, une exon�ration comparable � la donation est accord�e : � concurrence des 3/4 de la valeur des biens lou�s � long terme jusqu'� 76.000 � et de moiti� au-del� de cette limite.

Aucun d�lai n'est exig� entre le bail et le d�c�s dans le cas o� le locataire est h�ritier.

Evidemment, il n'aura pas �t� possible de b�n�ficier des r�ductions suppl�mentaires accord�es aux donations, mais l'�conomie par rapport au bail ordinaire sera tout de m�me tr�s importante.

C'est pourquoi, m�me si vous ne souhaitez pas transmettre vos biens maintenant par donation, le bail � long terme permettra une �conomie substantielle de droits de succession pour vos h�ritiers.

Soumis � l'imp�t de solidarit� sur la fortune, mon patrimoine est surtout compos� de terres agricoles. Un ami m'a dit que le bail rural � long terme permet une exon�ration d'ISF. Est-ce exact ?

Tout � fait. Afin d'encourager les propri�taires fonciers � consentir aux exploitants des baux de longue dur�e, la loi accorde deux sortes d'exon�ration au titre de l'imp�t sur la fortune pour les biens lou�s par bail � long terme.

La premi�re exon�ration est totale. Les conditions � remplir sont les suivantes : le bail doit �tre r�dig� conform�ment au Code rural et �tre d'une dur�e minimum de 18 ans, ensuite il doit �tre consenti � votre conjoint, � vos ascendants ou descendants ou � vos fr�res ou s�urs, et enfin les biens doivent �tre utilis�s par le locataire dans l'exercice de sa profession principale.

Si toutes ces conditions sont remplies, les biens lou�s sont consid�r�s comme des biens professionnels et donc totalement exclus de l'assiette de l'imp�t sur la fortune.

La seconde exon�ration est partielle. Elle concerne les baux � long terme r�dig�s conform�ment au Code rural, d'une dur�e minimale de 18 ans, mais qui ne remplissent pas les conditions particuli�res pour b�n�ficier de l'exon�ration totale.

En outre, le bail ne doit pas priver le preneur de la facult� de c�der le bail � ses descendants.

L'exon�ration porte sur les 3/4 de la valeur totale des biens lou�s (quel que soit le nombre de baux) jusqu'� 76.000 � et elle porte sur la moiti� au-del� de cette limite.

N'h�sitez pas en parler � votre Notaire. Son concours est indispensable. Il conna�t la loi et �tudiera, avec vous, tous aspects d'une telle op�ration : juridiques, familiaux, financiers et fiscaux.